Η επικαιροποιημένη μελέτη του Πολυτεχνείου για το παλιό αεροδρόμιο του Ελληνικού

Η παρουσίαση της επικαιροποιημένης μελέτης του Πολυτεχνείου (της ομάδα του καθηγητή Νίκου Μπελαβίλα) για το παλιό αεροδρόμιο κατά τη δημόσια διαβούλευση που έγινε στη Βουλή την 29/10/2012

Νίκος Μπελαβίλας, Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο ‐ Εργαστήριο Αστικού Περιβάλλοντος

Ομιλία στη Δημόσια Διαβούλευση για το Ελληνικό, Βουλή των Ελλήνων, 29 Οκτωβρίου2012
 

ΟΙΚΟΝΟΜΟΤΕΧΝΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ

Η «πρόταση του Πολυτεχνείου και των Δήμων» – όπως συνηθίσαμε να την ονομάζουμε εμείς, οι άνθρωποι των κινημάτων και οι δημοσιογράφοι– δηλαδή η έρευνα “Βασικές αρχές σχεδιασμού Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου στο πρώην αεροδρόμιο Ελληνικού του Εργαστηρίου Αστικού Περιβάλλοντος ΕΜΠ», της ΤΕΔΚΝΑ και των Δήμων, Αλίμου, Αργυρούπολης‐Ελληνικού και Γλυφάδας, – στηρίχθηκε αφ' ενός στην πρώτη καταγραφή των πραγματικών δεδομένων του πρώην αεροδρομίου και της παραλίας του Αγίου Κοσμά, με τη σύνταξη του πρώτου κτηματολογίου από τότε που έκλεισε ο αερολιμένας, και στην ανάλυση της σχέσης της έκτασης με το Λεκανοπέδιο και την παράκτια ζώνη του Σαρωνικού και του Λεκανοπεδίου, με την όσο το δυνατόν πιο πλήρη καταγραφή του χώρου. Και αφ' ετέρου στην αναζήτηση ενός σεναρίου υλοποίησης βήμα‐βήμα του πάρκου υψηλού πρασίνου με βάση τα διεθνή standards, το οποίο θα έχει λάβει υπ' όψη αυτά τα πραγματικά δεδομένα.

Μα δεν είναι αυτονόητο ότι οποιαδήποτε έρευνα ή πρόταση θα πρέπει να έχει λάβει υπ' όψη τα πιο πάνω;

Όχι!

Η πρόταση ΟΡΣΑ ‐ ΥΠΕΧΩΔΕ τον Νοέμβριο 2007 αλλοίωσε τα πραγματικά δεδομένα της αρχιτεκτονικής μελέτης της γαλλικής ομάδας – του πρώτου βραβείου του αρχιτεκτονικού διαγωνισμού του 2004 – ανεβάζοντας το κόστος κατασκευής του πάρκου από περίπου 260 εκατομμύρια € σε 700, θέλοντας να πείσει ότι το πάρκο είναι ακριβό και όχι βιώσιμο.

Η πρόταση της Ελληνικής Κυβέρνησης προς το Κατάρ, το φθινόπωρο του 2010 αγνοούσε πλήρως τα θεσμικά και ιδιοκτησιακά δεδομένα του πρώην αεροδρομίου. Αυτή η άγνοια συνέβαλε και στη διάλυση της συμφωνίας λίγους μήνες αργότερα.

Η πρόταση Ασεμπίγιο του 2011 δεν είχε ουδεμία σχέση με το Ελληνικό ή την Αθήνα εν γένει, όπως δεν είχε και το κυβερνητικό πλαίσιο οδηγιών μέσα στο οποίο έγινε. Ουδείς ασχολήθηκε σοβαρά μαζί της, ούτε καν η ίδια η κυβέρνηση που την παράγγειλε και πλήρωσε. Προλείανε όμως θα λέγαμε το έδαφος για ότι ακολούθησε με το Ν.4062/12 «για την αξιοποίηση του Ελληνικού…».
 

Δεν θα σας κουράσουμε με την ανάλυση των στοιχείων. Σε 300 περίπου σελίδες και 30 χάρτες οι οποίες είναι αναρτημένες στο διαδίκτυο στις ιστοσελίδες του ΕΜΠ (www.arch.ntua.gr/envlab ) θα δείτε το πλήρες υλικό. Καταγράφονται τα κτίρια και οι υποδομές, οι σημερινές χρήσεις γης, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, οι υφιστάμενες πολεοδομικές ρυθμίσεις, οι συμβάσεις, τα οικονομοτεχνικά δεδομένα, το ιστορικό των μελετών, η πολεοδομική θέση και η σχέση της έκτασης με το Λεκανοπέδιο, καθώς και η διεθνής εμπειρία δημιουργίας μητροπολιτικών πάρκων ως προς το σχεδιασμό, το κόστος κατασκευής και το κόστος συντήρησής. Με βάση όλα αυτά στη συνέχεια τεκμηριώνεται η αναγκαιότητας της δημιουργίας του πάρκου σε σχέση με την μητροπολιτική ενότητα της πρωτεύουσας και την ακτή του Σαρωνικού και η οργάνωση των λειτουργιών σε αυτό. Από τα οικονομικά στοιχεία της διαχείρισης του χώρου προκύπτουν και ενδιαφέροντα στοιχεία ως προς τις μελλοντικές δυνατότητες χρήσης του.

Η ΠΡΟΤΑΣΗ

Στο Ελληνικό εν ολίγοις προτείναμε την δημιουργία ενός πάρκου που συνδυάζει υψηλό και χαμηλό πράσινο, μαζί με ελεύθερη και αποκατεστημένη ακτογραμμή, και που περιλαμβάνει χρήσεις μητροπολιτικής εμβέλειας, ισχυρούς πόλους έλξης για τους Αθηναίους και τους επισκέπτες της πρωτεύουσας, και χρήσεις που εξυπηρετούν τις κοινωνικές ανάγκες των κατοίκων του Λεκανοπεδίου.


Πώς; Μέσω της επανάχρησης του τεράστιου αριθμού κτιρίων και της αξιοποίησης των υπαρχουσών λειτουργιών και χρήσεων. Σήμερα στο Ελληνικό υπάρχουν περισσότερα από 400 κτίρια, η πλειοψηφία των οποίων είτε χρησιμοποιείται, είτε μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
 

ΟΙ ΧΡΗΣΕΙΣ 

Μα καλά, μόνο πάρκο; Ας δούμε τις χρήσεις συνοπτικά πως κατανέμονται και ποιες είναι:
Αθλητισμός, Πολιτισμός, 'Έρευνα ‐ Εκπαίδευση, Πρόνοια, Αναψυχή, Διοίκηση, Υπηρεσίες, Τοπικό Εμπόριο, Συνέδρια και Εκθέσεις.
 

Οι ισχυροί πόλοι:
 

1. Το θεματικό θαλάσσιο και αρχαιολογικό πάρκο Σαρωνικού με τρεις κύριους λειτουργικούς
πόλους – οι αρχαιολογικές συλλογές που είναι ήδη εγκατεστημένες στα hangar με τα αρχαία και νεώτερα μνημεία του Ελληνικού συγκροτούν το κλειστό και ανοικτό (open‐air) μουσείο των ευρημάτων του νότου του Σαρωνικού. Το ΕΛΚΕΘΕ όπως λειτουργεί σήμερα, σε συνδυασμό με ένα ερευνητικό‐εκπαιδευτικό ενυδρείο συγκροτούν μαζί με την αναβίωση της ακτής και των εκβολών των ρεμάτων το θαλάσσιο και παράκτιο πάρκο. Το Μουσείο Πολιτικής και Πολεμικής Αεροπορίας το οποίο περιλαμβάνει τα ιστορικά κτίρια του αεροδρομίου, τα αεροπλάνα και τον εξοπλισμό, τις ιστορικές εγκαταστάσεις ραντάρ και το ήδη εγκατεστημένο Μουσείο της Ολυμπιακής Αεροπορίας, με προσβάσεις από τη γραμμή τραμ και τη λεωφόρο Ποσειδώνος.

2. Ο μητροπολιτικός αθλητικός πόλος Ελληνικού με ανοικτές εγκαταστάσεις λαϊκού αθλητισμού και ναυταθλητισμού στον Άγιο Κοσμά και εγκαταστάσεις επαγγελματικού πρωταθλητισμού στο συγκρότημα των ολυμπιακών αγώνων με προσβάσεις από τη γραμμή τραμ και τη λεωφόρο Ποσειδώνος.

3. Το συνεδριακό και εκθεσιακό κέντρο Ανατολικού Αεροσταθμού στο υψηλής αρχιτεκτονικής αξίας διατηρητέο κτίριο του Eero Saarinen με πρόσβαση από το σταθμό του μετρό και τη λεωφόρο Βουλιαγμένης.

4. Το τοπικό κέντρο δημοτικών, διοικητικών και κοινωνικών υπηρεσιών και υπηρεσιών μικρής
κλίμακας στην πρώην Αμερικανική Βάση για τις ανάγκες των γύρω δήμων, στο οποίο
περιλαμβάνεται και το Μητροπολιτικό Κοινωνικό Ιατρείο Ελληνικού, με την τεράστια κοινωνική προσφορά του σε αυτή τη φάση τις κρίσης.

5. Το κέντρο ήπιας αναψυχής στο πρώην ολυμπιακό σλάλομ κανόε‐καγιάκ.
 

Τέλος διατηρούνται οι εγκαταστάσεις του FIR Αθηνών, της Πολιτικής Αεροπορίας, της ΕΜΥ, όπως και οι εγκαταστάσεις μεταφορών (Τραμ, ΚΤΕΟ, ΕΘΕΛ).
 

Το πάρκο ολοκληρώνεται με τις κατακόρυφες συνδέσεις πεζών, ποδηλάτων και τραμ που συνδέουν την λεωφόρο Ποσειδώνος με τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και τους δύο νέους σταθμούς μετρό μέσω των ζωνών  πρασίνου.
 

Η ΑΝΑΛΟΓΙΑ ΤΩΝ ΧΡΗΣΕΩΝ 

H μίξη χρήσεων και πρασίνου καλύπτουν το 40% της επιφάνειας του χώρου, ενώ το αμιγές πράσινο καλύπτει το 60% περίπου της επιφάνειας.

ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΚΑΙ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΣΟΔΑ 

Το κόστος κατασκευής το πάρκου, ανέρχεται με ευρωπαϊκές και επίσημες ελληνικές τιμές δημοσίων έργων του 2010, στα 47 εκατομμύρια € για τις πρώτες φάσεις υλοποίησης και στα 101 εκατομμύρια € για το σύνολο του έργου.

Το κόστος συντήρησης ανέρχεται σε 5 εκατομμύρια € κατ' έτος για τις πρώτες φάσεις υλοποίησης και σε 10 έως 12 εκατομμύρια € κατ' έτος για το σύνολο του έργου. Οι τιμές προκύπτουν με βάση τις ευρωπαϊκές τιμές λειτουργίας πάρκων και είναι 2‐3 φορές υψηλότερες από τις αντίστοιχες ελληνικές τιμές, οι οποίες θεωρούνται ανεπαρκείς για την εύρυθμη λειτουργία και την καλή ποιότητα χώρων πρασίνου. Αυτό ακριβώς το ποσό των 11 εκατομμυρίων € προβλέπεται να δαπανάται κατ' έτος για τη στέγαση υπηρεσιών οι οποίες θα απομακρυνθούν από το Ελληνικό.

Ενδεικτικά αναφέρουμε σε σχέση με τα έσοδα ότι από τις ενοικιάσεις των ολυμπιακών εγκαταστάσεων την περίοδο 2004‐2010 έπρεπε να έχουν εισπραχθεί σύμφωνα με τις συμβάσεις παραχωρήσεων ή ενοικιάσεων 87 εκατομμύρια €. Εισπράχθηκαν περί τα 40 εκατομμύρια €.

ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΓΕΝΙΚΩΝ ΔΑΠΑΝΩΝ ΑΣΤΙΚΗΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ 

Ας δούμε τα σημερινά δεδομένα του προβλήματος:

Στο Ελληνικό προγραμματιζόταν το 2007 η δόμηση 1.000.000 τ.μ. με κόστος κατασκευής 1,6 δισ €. Σήμερα προγραμματίζεται και έχει θεσμοθετηθεί ως προς τις πολεοδομικές ρυθμίσεις μία γιγαντιαίων διαστάσεων οικιστική ανάπλαση (60 mall) με δόμηση 3.100.0000 τ.μ. Δίδεται η δυνατότητα αύξησης αυτής της δόμησης στα 3.700.000 τ.μ. Το κόστος κατασκευής ανέρχεται κατ' αρχήν σε 5 δισ €.

Είναι σαφές ότι η επονομαζόμενη «αξιοποίηση του Ελληνικού» πρόκειται να έχει σοβαρές
περιβαλλοντικές, πολεοδομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Δεν θα τα συζητήσουμε εδώ. Θα σταθούμε στην άμεση επιβάρυνση που αναμένεται να υπάρξει για τον κρατικό προϋπολογισμό με κάποια από τα ενδεικτικά κόστη, τα οποία είτε δεν έχουν υπολογιστεί από το ΤΑΙΠΕΔ, είτε δεν δημοσιοποιούνται επίσημα.

Συγκεκριμένα το Ελληνικό Δημόσιο αναμένεται να επιβαρυνθεί τουλάχιστον με τα εξής:
 

1. Το κόστος μεταστέγασης των φορέων που αυτή τη στιγμή λειτουργούν εντός της έκτασης του Ελληνικού παράγοντας κοινωνικό, πολιτιστικό, ερευνητικό, τεχνικό, προνοιακό, διοικητικό και εκπαιδευτικό έργο. Αυτή τη στιγμή εντός της έκτασης του Ελληνικού υπάρχουν 493.000 τ.μ. κτιριακών επιφανειών (2.584.000 κ.μ.), από τις οποίες χρησιμοποιούνται 305.000 τ.μ. (1.571.000 κ.μ.). Λόγω των εξειδικευμένων κατασκευών που απαιτούνται για τη στέγαση των περισσότερων από τις υφιστάμενες χρήσεις (π.χ. ερευνητικά κέντρα, προνοιακές υποδομές, αθλητικές εγκαταστάσεις), εκτιμάται ότι το κόστος αυτό θα είναι πολύ υψηλότερο από το κόστος μιας συνήθους μεταστέγασης μίας τυχαίας υπηρεσίας. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι μόνο για την κατασκευή νέων εγκαταστάσεων για το ΕΛΚΕΘΕ (δεξαμενές εκτροφής, συστήματα ανακύκλωσης, αντλιοστάσιο κλπ) θα απαιτηθούν περίπου 3 εκατ €. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία εκτιμούμε ότι το συνολικό κόστος μεταστέγασης και εγκατάστασης σε άλλες περιοχές των υπηρεσιών που σήμερα στεγάζονται στο χώρο του Ελληνικού ανέρχεται σε περίπου 614 εκατ. €. Το κόστος των κατεδαφίσεων ανέρχεται σε 34 εκατ. €.

2. Το κόστος των συνοδών έργων τα οποία “απαιτούνται” από τους επενδυτές ή και από την Ελληνικό Α.Ε. προκειμένου το «οικόπεδο» να γίνει πιο ελκυστικό και να αυξηθεί η εμπορική του αξία. Τα έργα αυτά είναι:

- Η σύνδεση μέσω σήραγγας με τα Μεσόγεια και τον Διεθνή Αερολιμένα “Ελευθέριος
Βενιζέλος”. Δεν ενδιαφέρει τόσο η επέκταση της περιφερειακής Υμηττού όσο αυτό το link.
Αυτό πιθανόν “δείχνει” και το μελλοντικό χαρακτήρα της επένδυσης. Το κόστος του
κυκλοφοριακού έργου αναμένεται στα 1,2‐1,5 δις €.

- Η υπογειοποίηση της λεωφόρου Ποσειδώνος στο μέτωπο του Ελληνικού προκειμένου το
οικόπεδο του πρώην αεροδρομίου να γίνει παραλιακό. Εκτιμούμε ότι το κόστος της
υπογειοποίησης ανέρχεται σε περίπου 300 εκατ. €.

- Υποσταθμοί ηλεκτρικού ρεύματος, υποδομές ύδρευσης, κτλ


3. Η επέκταση της γραμμής Τραμ προς τα ανατολικά προκειμένου να συνδεθεί με τον Σταθμό Μετρό Αργυρούπολης. Το κόστος του έργου ανέρχεται σε 12 εκατ. €. Τόσο το Τραμ όσο και η επέκταση του Μετρό κατά δύο σταθμούς στο ανατολικό μέτωπο του πρώην αεροδρομίου είναι δύο εξαιρετικά ωφέλιμα έργα για τη Νότια Αθήνα, τα οποία όμως κατασκευάζονται με δημόσιες ελληνικές ή ευρωπαϊκές δαπάνες και αυξάνουν την υπεραξία του Ελληνικού την οποία θα καρπωθούν οι επενδυτές.

4. Τέλος οφείλουμε να έχουμε κατά νου ότι τα Ολυμπιακά έργα του πόλου του Ελληνικού τα οποία θα κατεδαφιστούν κόστισαν στο Ελληνικό Δημόσιο 417 εκατ. € και ολοκληρώθηκαν μόλις πριν από 6 χρόνια.
 

Έτσι λοιπόν μπορούμε να πούμε το κόστος για το Ελληνικό Δημόσιο ανέρχεται 2,577 δις € (χωρίς την επέκταση Μετρό) ή αν σκεφτούμε πως τα Ολυμπιακά Έργα μπορούν και να καταστραφούν ‐ ας κόστισαν χρυσάφι ‐ σε 2,1 δις € περίπου. Δηλαδή η χώρα συμμετέχει στην «αξιοποίηση του Ελληνικού» καταβάλλοντας ποσό αντίστοιχο με το 1/3 της συνολικής επένδυσης σε πραγματικό χρήμα.

Ας δούμε τι αναμένεται:
 

ΟΙ ΤΙΜΕΣ ΠΩΛΗΣΗΣ 

Το 2010 αναμενόταν η είσπραξη 5 δις €. Αυτό δήλωνε η τότε κυβέρνηση δια των υπουργών της. Ο αριθμός αυτό διολισθαίνει συνεχώς προς τα κάτω. Τόσο ο νυν υπουργός οικονομικών κ. Στουρνάρας όσο και ο πρώην επιφαλής του ΤΑΙΠΕΔ κ. Μητρόπουλος δεν κουράζονται να λένε πως τα κρατικά οικόπεδα έχουν μεγάλα προβλήματα, θεσμικά, τεχνικά κλπ, πως το Ελληνικό έχει εμπλοκές που πρέπει να λυθούν κ.α. Αυτό το γνωρίζουμε και το γνωρίζαμε ήδη από το 2010. Εκείνοι δεν το γνώριζαν ή το αποσιωπούσαν.

Αναρωτιόμαστε όμως πως είναι δυνατόν οι επικεφαλής των αποκρατικοποιήσεων να παρουσιάζονται στις διεθνείς συναντήσεις προβάλλοντας την προβληματική κατάσταση της περιουσίας την οποία διαχειρίζονται. Κάπως σαν ο διευθύνων σύμβουλος μίας μεγάλης τράπεζας ή μίας εταιρείας να εξηγεί σε διεθνή συνέδρια πως η τράπεζα του ή η εταιρεία του βρίσκεται στα πρόθυρα της πτώχευσης. Έτσι την επόμενη μέρα η τράπεζα θα πτωχεύσει λόγω της κατάρρευσης των μετοχών της. Στην περίπτωσή μας είναι σαν να ετοιμαζόμαστε να πουλήσουμε το σπίτι μας και στις “μικρές αγγελίες” να γράφουμε πωλείται οικία με πολλά κατασκευαστικά και ιδιοκτησιακά προβλήματα!

Έτσι λοιπόν η αναμενόμενη τιμή πώλησης κατρακύλησε από τα 5 δισ € στα 3 και τείνει στο 1 δισ €. Μία πτώση από 40% έως 80% της αρχικά εκτιμώμενης τιμής πώλησης του χώρου μέσα σε μόλις δύο χρόνια.  Αυτοί οι αριθμοί κυκλοφορούν στα ενημερωμένα και μάλλον έγκυρα δημοσιεύματα της κτηματαγοράς.


Υπό αυτές τις συνθήκες οι υπολογισμοί γίνονται μάλλον απλοί και ευκολονόητοι ακόμα και χωρίς οποιαδήποτε επίσημη εκτίμηση: Αναμένεται να εισπράξουμε από 1 έως 3 δις € που θα
χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για την αποπληρωμή του χρέους, ενώ πρέπει να διαθέσουμε εδώ και τώρα περίπου 2,1 δισ € και να απολέσουμε έργα που κατασκευάσαμε προ 6ετίας αξίας 0,5 δισ €.
 

Πέρα από το εξαιρετικά υψηλό κοινωνικό και περιβαλλοντικό κόστος της εκποίησης του τελευταίου μεγάλου δημόσιου χώρου του Λεκανοπεδίου, το οικονομικό κόστος είναι επίσης εξαιρετικά υψηλό και επιπλέον αυξάνεται συνεχώς και συστηματικά.

Σας ευχαριστώ.

Μελέτη του Πολυτεχνείου για το Ελληνικό


Μελέτη του Πολυτεχνείου για το Ελληνικό